现下，商业地产难做，传统百货更难做几乎成为大多数圈内人士的共识。以下几则标志性事件均可成为其佐证：

　　2013年5月，伊势丹百货沈阳店关闭，这是继2007年济南店、2008年上海华亭店之后，这个日本百货店第一大集团在华关闭的第三店；

　　2014年末，万达百货关闭了其国内10座万达广场中的万达百货；

　　2015年3月初，老牌英资玛莎百货宣布将于年内关闭其于上海的5家店面；

　　王府井百货公司、新世界百货公司等行业巨头于近期纷纷成立各自的购物中心事业部，并在新年业务规划中均使用了“去百货化”的字眼。

　　行业巨头的日子尚且如此，中小型百货公司面临的窘境自不必说。

　　与此同时，另一组数据或许更值得我们深思。

　　翻看2014年全国重点商场销售成绩单，排名第一的是蝉联桂冠的新光天地，75亿，其业绩依然领先于近来大火的南京德基广场、深圳万象城等购物中心。

　　再看2014年成都重点商场的成绩单，排名前两位的同样为王府井百货的两店，一店30.3亿的销售遥遥领先于购物中心排名第一的成都国金中心ifs的17.5亿，成都可谓京沪之后商业地产供应量、竞争激烈程度的“第三城”。

　　在一片唱衰百货业的论调下，新光天地、成都王府井等明星百货项目却用结结实实的成绩教育了市场，告诉我们或许项目的成功与否不是以其是否为“百货商场”或是“购物中心”来界定，而是应以是否“能够成功创新”、是否“具有自身特色基因”来区分。

　　2015年初上海商业地产界的开年大事件便是地处南京东的新世界大丸百货试运营，笔者近日对其进行了实地探访。虽为试业，但不得不说其几大特征依然让人眼前一亮，其或为市场树立旗舰型百货的全新标杆。

　　项目成功的先天因素：地段、资本及强有力的合作伙伴

　　对于旗舰型商业项目的成功，先天需要有“地段、资本及强大合作伙伴”三方面要素的共同支撑。

　　一、地段无可比拟

　　地段决定了客流量及目标客群的心理认同感，资本及合作伙伴则会在之后“拿地、设计、施工、招商及运营”的全过程深远影响项目的执行及落地程度。

　　先说地段，